3 типа оценок недвижимости и почему они имеют весомое значение

Если человек захочет купить или продать недвижимость, то ему придётся столкнуться с одним из видов оценки. Практически вся сделка зависит от результатов оценки на разных этапах. Возможно, и покупатель, и продавец будут довольны согласованной контрактной ценой. Однако это не значит, что кредитор, страховщик и другие юридические лица согласятся с контрактом.

Оценка представляет всем вовлеченным сторонам объективную, рассчитанную стоимость дома. Большинство людей знакомы с понятием оценки. Однако многие не знают, что существует несколько видов, называемых “подходами”.

Каждый подход пытается найти объективную ценность собственности, поэтому используются свои переменные, область применения и методология для получения ответа. У них имеются достоинства и недостатки. Некоторые из них влияют с лучшей или худшей стороны для определенных типов недвижимости/сделок.

Почему представленные виды оценки недвижимости имеют значение?

В соответствующем разделе мы рассмотрим, что делает каждый конкретный вид важным. Однако есть некоторые признаки, по которым все оценки имеют значение по той или иной причине:

• Непредвзятая оценка стоимости дома. Каждый, кто участвует в продаже дома, имеет свою долю в его стоимости. Покупатель хочет, чтобы цена была как можно выше. Продавец хочет, чтобы она была низкой. А у агента по недвижимости могут быть комиссионные, висящие на волоске. Поэтому сейчас оценщики стали более независимыми, чем раньше. В результате независимость приводит к точным и непредвзятым оценкам, которые труднее опровергнуть.
• Кредит. Нижняя линия для кредитора, когда дело доходит до ипотеки, - это оценочная стоимость дома. В большинстве случаев ипотека - единственный способ для покупателя позволить себе недвижимость. Значит оценка определяет судьбу всей сделки. Если она слишком низкая, кредит не будет одобрен.
• Страхование. Страховщики основывают решения на процессе оценки. Они также используют его, чтобы определить, насколько изменилась стоимость дома при любых дополнениях, модернизациях и т.д. Оценка показывает, насколько можно застраховать собственный дом и его содержимое.

“Затратный подход” оценка недвижимости

“Затратный подход” - это когда пытаются точно установить, какова будет стоимость создания точно такой же недвижимости в настоящее время. Владелец "берёт" стоимость земли и добавляет стоимость строительства, чтобы построить точно такой же дом или другое здание. Также следует учитывать амортизацию, чтобы учесть возраст дома.

Существует два основных направления оценки затратного подхода:

• Метод воспроизведения работает на основе точного воспроизведения дома с точки зрения качества, строительных материалов и т.д.
• С другой стороны, метод замены работает в предположении, что репликация использует современные методы и материалы.

Точность

Имеется несколько факторов, влияющих на точность затратного подхода к оценке недвижимости::

• Возраст имущества. После достижения первоначальной общей стоимости оценщик скорректирует цену в соответствии с амортизацией, поскольку это не новое имущество. Чем старше дом, тем больше влияние амортизации на цену. В итоге снижается точность оценки.
• Похожие земельные участки. Чтобы построить ту же недвижимость, нужно будет купить новый участок земли. Если в районе нет эквивалентных земельных участков, агент должен оценить стоимость земли.
• Строительство. Если дом был построен с использованием устаревших или уникальных методов и материалов, будет трудно точно определить стоимость воспроизведения.
• Улучшения. Метод оценки рассматривает точную стоимость репликации рассматриваемой недвижимости. Это точный подход, если недвижимость выделяется в своей области в отношении улучшений или обновлений (или их отсутствия).

Почему это имеет значение, рассмотрим дальше.

• Страхование. Страховые компании используют метод затратного подхода для оценки имущества. 
• Строительные кредиты. Метод затратного подхода является основным фактором при получении нового строительного кредита. Он поможет определить рыночную стоимость.
• Рыночные условия. Оценка затратного подхода может дать хорошее представление о состоянии рынка. Если стоимость жилья намного выше, это признак сильно завышенных цен. 
• Специальные свойства. Оценка стоимости фокусируется только на оцениваемом имуществе. Они лучше всего подходят для объектов недвижимости, которые прошли множество модернизаций или улучшений.

“Подход сравнения продаж” оценка недвижимости

Используя этот метод, стоимость недвижимости определяется исходя из цены продажи аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в том же районе или на рынке. Также принимаются во внимание любые индивидуальные особенности недвижимости, чтобы скорректировать цену и получить подходящую рыночную стоимость. Это наиболее часто используемый подход при оценке объектов жилой недвижимости агентами по недвижимости.

Сузив рынок, оценщики могут посмотреть на характеристики дома, которые преобладают в том или ином районе. Это позволяет им придумать ценность, которую определенные функции добавляют в дом. К ним могут относиться: размеры, навес для автомобиля, бассейн, карниз и т.д. Затем оцениваемый дом сравнивается с другими домами с аналогичными характеристиками. Возвратно-поступательное взвешивание признаков позволяет оценщикам определить их ценность.

Применяются не только особенности самих домов, но и местные: железнодорожные вокзалы, достопримечательности и т.д. Это означает, что все дома в определённом районе будут взвешиваться одинаково в соответствии с общим отличительным признаком.

Точность

На самом деле есть только один фактор, который влияет на точность сравнения продаж оценки недвижимости. Дома должны быть похожи не только с точки зрения географического положения, но и с точки зрения размера, удобств, возраста и т.д.

Сразу же возникает вопрос: "Почему это имеет значение?". Ответы заключаются в методах:

• Продажа недвижимости. Данный метод используется агентами по недвижимости, которые покупают или продают местные здания. Это означает, что дом обязательно будет оценен на каком-то этапе с помощью представленного метода, независимо от того, покупают ли его или продают. При определенных обстоятельствах могут быть использованы другие подходы.
• Цена дома для продажи. Используя этот метод, можно получить приблизительную оценку стоимости дома без профессионального осмотра или агента по недвижимости. Посмотрев на цену листинга похожих домов в том же районе, человек получит представление о примерной стоимости. Глядя на дома в условиях прямой конкуренции, можно быстрее продать свой дом, если снизить текущую ставку.

“Подход к капитализации дохода” оценка недвижимости

Подход капитализации дохода фокусируется на оценке свойств, которые будут использоваться для получения дохода. Примером может служить многоквартирный дом. Этот подход к оценке корректирует рыночную стоимость имущества с учетом его капитализации и потенциала получения дохода.

При таком подходе стоимость недвижимости может быть легко установлена с помощью простого расчета:

Стоимость капитализации дохода = чистый операционный доход / ставка капитализации.

• Во-первых, человеку нужно будет установить рыночную стоимость недвижимости, используя другие методы оценки.
• Затем рассчитать все операционные расходы, такие как коммунальные услуги, зарплата персонала и т.д.

В итоге ставка капитализации составит примерно 24,8%. Ставка капитализации - это в основном скорость, с которой недвижимость окупится и станет “прибыльной”.

Используя эту ставку, можно рассчитать оценочную стоимость. Эта расценка будет немного больше рыночной стоимости прибыльной недвижимости и меньше для неприбыльной (согласно прогнозам).

Точность

Оценка дохода может быть одним из самых трудных значений для точной стоимости, так как существуют следующие переменные:

• Рыночная стоимость. Стоимость доходного имущества будет получена с использованием первоначальной рыночной стоимости и ставки капитализации. Таким образом, оценка будет такой же точной, как и первоначальная рыночная стоимость. Обычно используется сравнительный оценочный подход.
• Прогнозы. Коммунальные расходы и доход могут меняться время от времени из-за непредвиденных обстоятельств, что делает оценку неточной в ретроспективе.

Почему это имеет значение? Кредитор будет использовать ставку капитализации, а также расценку доходного подхода для оценки своего риска. Срок кредита может выйти далеко за пределы той стадии, на которой компания становится прибыльной. Чем выше ставка капитализации, тем меньше риск провала предприятия и того, что они будут окуплены.

Оценка недвижимости часто имеет решающее слово в любой сделке. Различные виды помогают установить общие точки соприкосновения с точки зрения справедливой рыночной цены. Это помогает всем сторонам, участвующим в сделке.